丈夫私自把房卖，房价后来大涨价；一方卖房不知情， 妻子法院告亲夫。
夫妻共有房产，一方私自买卖有效吗？
案例1、山东新闻网 ：黄某与王某系夫妻,2003年初,在县城花10万元购买了一套商品房房产证上所有人的名字为丈夫王某。2004年初,双方因情感问题发生争吵,黄某便外出打工。同年年底,王某便将该房屋以12万元的价格出售给李某,并办理了房屋过户手续。2005年年底黄某回至家中,得知王某已将房屋出售给李某后，因房屋价格上涨,且认为该房屋系夫妻共同财产,王某无权一人进行处分,黄某便主张该买卖无效,要求李某将此房屋退回.李某不同意,于是黄某诉至法院。
律师评析：涉案房屋明明是夫妻共有财产，为什么法院不支持诉讼请求呢？最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见》第89条是这样规定：“共有人擅自处分其他共有人财产，应当认定为无效；但第三人是善意有偿取得，应当认定为有效；对于给其他共有人造成的损失，由擅自处分人承担。”
由就本案情况，李某在购房时不知“其私自出售”，李某基于对房屋产权登记的信赖和签订的买卖合同进而取得房屋产权的行为且支付了合理的价格。原告方黄某没有证据证明李某在购买争议房屋时有恶意，属善意取得，应受法律保护。对于丈夫私下转让共有房屋所受到的损失可另循法律途径解决。因此，法院判决驳回原告黄某的诉讼请求。
2007年10月1日将要生效实施《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人. 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
法院一审审理认为，本案中王某在未征得共有人黄某同意的情况下出卖两人共有的房屋，其行为是无效的。但买受人李某作为善意第三人其权利应受到保护，因此，该买卖有效，李某取得该房屋的所有权，遂判决驳回原告黄某的诉讼请求。法院支持了律师的观点，本案现已生效。
案例2、辽宁法制报：明知表哥要离婚，兄弟情深帮一把；
妙计协商把房卖；竹篮打水一场空。
家住丹东市元宝区的王力和妻子张红已分居4年，即将办理离婚。两人在婚后曾购买住房一套，房子登记在王力名下。王力瞒着张红将房子以38万元的价格卖给了自己的表弟刘某(与该夫妻也是邻居)。两人签订房屋买卖合同以后，刘某将首批20万元房款交给了王力，另约定其余18万元等房产过户以后支付。在两人去房产局办理房产过户手续的时候，张红发现丈夫私自卖房的行为，并坚决反对，从而双方产生纠纷。
于是张红向法院提起诉讼主张买卖无效，法院又追加刘某作为第三人参加诉讼。丹东市元宝区人民法院经审理，最终判决本案中被告王力私自与刘某签订的这份房屋买卖合同是无效合同，刘某应当将已收取的20万元返还给第三人刘某，刘某无权再要求办理房产过户手续。
律师评析：如何来界定“善意取得”。司法实践上有二个方面：
一是购买人是否尽到了一般社会经验所认可的谨慎和注意，交易双方如有近亲属和其他利害关系，区别情况提高或降低主观善意的标准。
二是交易是否为有偿，如价格低廉，明显偏离等价原则，则违背常理。
本案中王力、刘某系近亲属关系，而且作为邻居对于其夫妻问题也是“应当知晓”，因此有恶意串通的可能，同时，其作为购买人的善意标准应当高于一般人的标准。本案利害关系人刘某在订立房地产买卖协议时有较大过失，不属善意。
