个人房产交易主要涉及契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方教育费附加。

注意： 房产交易过程中除交纳各种税收之外，还要交纳房产交易服务费（6元/㎡）、产权登记费（80元）、土地出让金（限于房改房、经济房类，9.5元/㎡或1%）等房产交易行政收费。

一、 契税：个人购买不动产缴纳的税费。

普通住房为：1.5%（现值） 计征，非普通住房为：4%（现值）。由房产局代征。

二、 营业税：

个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额交纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额叫难营业税。   税率为5%，常住房产局税务部门窗口直接征收。

三、个人所得税：

以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为个人所得税应税收入，税率为20%。

个人不能提供完善、准确的房产原值凭证，补正正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入的1%核定征收。

免征条件：1、个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。2、个人出售自用住房并拟在现在住房出售1年内按市场价重新购买，出售现住房所缴纳的个人所得税，现以纳税保证金的形式缴纳，根据重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部和部分退还纳税保证金。

四、土地增值税：

土地增值税的计税依据是个人转让房地产所得的增殖额。

1、免征、减征条件：

（1）       居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征土地增值税；

（2）非普通住宅转让时，经向主管税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；

（3）居住满3年或未满5年的，减半征收土地增值税，居住未满3年的，按规定计算缴纳土地增值税。

2、征收方式：土地增值税实行4级超率累进税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

（4）增值额未超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

能提供票据：增值额=转让收入—购房发票金额—综合费用—销售税金

应纳土地增值税=增值额*适用税率

经过评估：经主管地税机关确认，按下列方法计算缴纳土地增值税：

增值额=转让收入—评估价格—销售税金

应纳土地增值税=增值额*适用税率

   3、核定征收：对没有评估又不能提供购房发票的，根据《税收征收管理法》第35条的规定，依照石地税函[2006]148号文件的规定，实行核定征收办法。具体执行标准暂定为：

（1）       个人住房（别墅除外）税率为1%；

（2）       对个人拥有的别墅、写字楼、商用房等税率为2%。

五、印花税：

个人出售房屋时，交易双方签订的房屋买卖合同属于“产权转让书据”，需分别按万分之五的税率缴纳印花税，同时买方需按“权利许可证照”税目缴纳5元的印花税。

六、城建税、教育费附加和地方教育费附加

以营业税为计税依据，我们常所说的“营业税”为5.55%，实际是以营业税税额（5%）为计税依据，另按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加来累加的。

计算房产交易税费首先要搞懂房产以下问题:

(1)房产性质：商品房、房改房（公转私）、自有私产 税费

(2)普通、非普通

(3) 是否为购买5年以上

(4) 唯一住房

(5) 过户形式:买卖.赠与.继承.