目前关于房价涨跌的讨论沸沸扬扬，各路神仙口沫乱飞，搅得楼市风云骤变。但是归结起来，不外乎三种：一种观点认为当今的楼市泡沫巨大，在国家的宏观调控政策下，房价下跌是必然的；一种认为现在的楼市已经见底，价位趋于理性，根本不会有什么大起大落；第三种观点认为房价还会上涨，目前的价位还会有上升的空间。

笔者在此无意对这些观点进行评判，只是想在这里澄清的是，中国的地域辽阔，发展不平衡，一线城市和二三线楼市的市场化程度不同，因而对于同一个问题，不可能有一致的结论。即使大的趋势相同，各地区的情况不同，其具体情况也会有微妙的变化。关于石家庄的房价上升空间的问题，笔者认为，在国家的政策层面和宏观的经济层面，石家庄与国内其他城市是一致的，但是，就石家庄楼市发展的具体程度而言，还是有差别的。综合各种资料，石家庄未来房价上升的空间还是很大的。

　　发展中的城市提升了房市空间

　　石家庄是一个发展中的二三线城市。随着“三年大变样”的推进，城市功能日益完善，城市价值日益凸显，城市品位不断提高，城市形象日益提升，石家庄楼市发展层面是利好的。房价的增长与石家庄GDP的增长是成正比的。一季度石家庄GDP的增长速度已经达到了12.3%,这给楼市未来的发展带来的强劲的动力。一个发展中的城市，其市场发展的潜力是巨大的。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%，石家庄房价相比去年7月同比上涨6.6%，虽然涨幅有所回落，但是总体上涨，未来几年内石家庄的房价上升的空间还是很大的。

　　刚性需求的支撑

　　支撑房价上升的根本原因是刚性需求的存在。石家庄目前对房市的刚性需求是强大而持续的。作为一个省会城市，不断增长的经济总量吸引着众多的商业机构和智力人才涌入石家庄，三年大变样的推出将有效提升石家庄的消费水平。30-40岁的消费群体购房的经济实力雄厚，80后的购房者由于有家庭的支持显得也很强大。同时，石家庄的城市化进程也在加快。据统计，2007年，全市常住总人口达到978.08万人，其中，城镇人口为441.1419万人，城市化率为45.1%，比2003年增加了5.86个百分点，平均每年提高1.47个百分点。城镇化率在全省十一个设区市的排名由2003年的第三位，上升至第二位。同时，石市城市人均可支配收入2007年增加到13205元，消费结构发生变化，人均住房面积有所增加。城市化进程的加快造成的刚性需求的增加对房价的上升无疑具有巨大的支撑作用。

　　开发成本的推升

　　房屋成本的提高是房价上升的直接原因。我们知道，房价是由建筑成本、土地费用、市政公共设施配套费用、各种税费及开发商的利润构成的。房地产是一个资金密集型行业，从紧的货币政策的实行，将大大增加房产企业融资的难度，增大房地产开发成本。同时，随着建筑成本的上升，开发商的利润空间下降较大，直接影响了后续的建设和可持续发展。资料显示，随着国际铁矿石价格的飞增，国内钢材市场的价格将大幅上涨，上涨的成本将直接转嫁到下游开发商身上。二季度，宝钢钢材价格涨幅达到8%~10%，对增加房地产成本，提升房价起到了推动作用。同时，土地费用的飞升也是提升房价的重要原因。据消息灵通人士介绍，市政府将科学控制住宅用地的供给。三年大变样以及城中村改造增加的土地用于住宅的部分将会有严格审批，且有计划投放。未来几年内，土地依然是稀缺资源。这也有助于提升房价上升的空间。

　　石家庄楼价并不存在泡沫

　　一线城市的房地产市场泡沫比较明显，石家庄这样的二三线城市里楼市基本没有泡沫，这是易居房地产研究院在其课题“我国房地产泡沫研究及应对措施”中得出的结论。该研究所副所长杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)介绍，“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，发达国家通常用房屋空置率、房价收入比和购租比来衡量。该课题的衡量标准，主要反映房价水平与广大居民自住需求相匹配程度的房价收入比。在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫，而在我国，2007年全国整体房价收入比=28平方米*3665元/13786元=7.44。从去年第四季度开始，一线楼市开始调整，房价开始回落，房价收入比有所降低。而在二三线城市，其房价收入比基本保持在6点多，与国际水平接近，基本没有泡沫。石家庄的楼市没有泡沫，这就排除了房价大跌的可能性。从中长期来看，一个健康的楼市其市场发展的空间是巨大的，而且房地产行业是国民经济的重要支柱，从维护宏观经济的角度出发，从有利于市场健康发展的角度出发，石家庄的楼市也会平稳上升，发展空间是很大的。此时，无论对于开发商拿地还是消费者买房者来说，都是好时机。

下期预告：

随着国家宏观调控的持续深入，越来越多的一线开发商开始深入二三线城市，石家庄也不例外，面对越来外地房企的竞争，无论是资金还是操作经验，本地房企似乎优势都不太明显。目前石家庄房地产市场 “过江龙”和“地头蛇”的博弈将越来越激烈。一线品牌开发商的深入将给石家庄楼市带来怎样的竞争，将对楼市品质产生怎样影响？